A nove de julho de 2026 o Conselho de Ministros aprovou uma reforma do arrendamento que é, ao contrário da laboral, uma tesoura com gume, que não corta no ar, mas a sério.
Sou extremamente critico do intervencionismo do estado, como o queriam fazer com o Trabalho XXI, mas quero aqui reconhecer quando o Estado, por uma vez, faz o contrário do que sempre fez.
Thomas Sowell e o padrão de sempre
Em A Visão dos Ungidos, Thomas Sowell descreve o padrão das políticas sociais do último século. Primeiro, declara-se uma crise. Depois, propõe-se uma solução que promete resolvê-la. Seguem-se os resultados, que costumam ser piores do que o estado das coisas antes da intervenção. E, por fim, vem a resposta: quando os factos desmentem as previsões, nunca se revê a teoria, nunca se culpam os políticos mas outros fatores que “exigem” uma dose (ideológica) duma mesma “solução” com outra roupagem.
A história do arrendamento urbano em Portugal é um caso de estudo perfeito de Sowell: o congelamento das rendas nasce com a Primeira República por decreto de doze de novembro de 1910, um mês depois de proclamada a República, e foi alargado a todo o país pelo Decreto 1079 de 1914. Quando Salazar chega ao poder manteve o regime que já cá andava há duas décadas. Temos quase de certeza o congelamento de rendas mais antigo do mundo.
A crise habitacional que hoje se lamenta não é uma falha do mercado. É o resultado, previsível de um século de intervenção. Os centros históricos ao abandono, o parque degradado e a oferta que foi desaparecendo como que por magia. É a fatura de uma política de ungidos “que sabem sempre mais” do que as leis da oferta e da procura.
A ironia de António Costa
Cada geração de legisladores prometeu a solução definitiva. O Regime de Arrendamento Urbano de 1990 criou duas classes de contratos e deixou os antigos congelados. O Novo Regime de 2006, com António Costa responsável pela pasta, prometeu fazer evoluir as rendas antigas para valores de mercado num prazo de dez anos, e criar um subsídio para os inquilinos que não conseguissem pagar. Nada disso aconteceu.
Palavras do próprio Costa, no Parlamento, em outubro de 2005: era preciso pôr fim ao ciclo em que o Estado delegou nos senhorios o custo social da proteção das rendas. A ironia, digna de um manual de Sowell, é que foi com o mesmo António Costa, como primeiro-ministro, que esse custo social foi definitivamente empurrado para cima dos senhorios: o pacote Mais Habitação, em 2023, congelou de forma permanente os contratos anteriores a 1990, inscrevendo na lei que já não transitariam para o regime geral. A promessa de 2005 sepultada por quem a fez.
A Lei Cristas de 2012 tinha tentado o contrário, simplificando despejos e abrindo um período de transição de cinco anos. Esse prazo foi esticado para oito, dez, onze anos, sempre adiado, até nunca chegar. O subsídio ao inquilino carenciado, prometido em 2006, previsto em 2015, foi reaparecendo a cada diploma sem nunca ter sido posto em prática. É a quarta fase de Sowell no seu estado mais puro: a mesma solução reeditada de década em década, sem que ninguém seja responsabilizado pelo fracasso das anteriores.
O bode expiatório
Entretanto, a única coisa que realmente recuperou os centros históricos não veio de nenhum plano. Veio da ordem espontânea. Quando se abriu uma janela de menor regulação e o turismo trouxe procura, o engenho individual respondeu: o Alojamento Local encheu de vida bairros que estavam fechados e a cair, de Alfama à Baixa do Porto, com capital privado que nenhum ministério mobilizou. Foi conhecimento disperso a atuar, exatamente como Hayek o descreveu.
E a resposta dos ungidos? Culpar quem empreendeu. O Alojamento Local, que reabilitou o que o Estado com as suas leis absurdas deixou apodrecer, tornou-se o vilão da crise da habitação. Em vez de se perguntar por que continuava a oferta de arrendamento tradicional estrangulada, acrescentou-se regulação sobre a válvula de escape que entretanto se abrira: proibições de novos registos, uma contribuição extraordinária, reavaliações.
Entretanto a pandemia, ao esvaziar o turismo, fez aumentar espontaneamente a oferta de arrendamento de longa duração. Não foi a regulação que devolveu casas ao mercado. Foi o mercado a reagir aos incentivos, como sempre o faz.
Porque é que esta lei é diferente
É contra este pano de fundo de cem anos que a proposta de reforma de 9 de julho parece querer ir no sentido das Leis soberanas do mercado, conquanto consiga no longo prazo restaurar a confiança:
- Antecipa o fim do controlo das rendas para os novos contratos, mantendo intacto o regime dos contratos em vigor.
- Reforça a autonomia das partes na definição de cauções e rendas antecipadas.
- Simplifica a desocupação quando existe decisão judicial, eliminando formalidades desnecessárias, agregando numa só as várias decisões relacionadas com o despejo e a recuperação de rendas.
- Devolve aos contraentes a liberdade de acordar aquilo que assinam, a liberdade de quem oferece e de quem procura, assente na confiança mútua e recíproca, e não na tutela permanente de um Estado que presume saber melhor do que as duas partes o que a elas convém.
É a diferença entre a Trabalho XXI, que critiquei, e esta proposta de lei.
Contra o absurdo do princípio de que empregador e trabalhador, senhorio e inquilino, são adversários naturais que o Estado tem de arbitrar eternamente.
Pelo reconhecimento que partes contraentes são adultas e capazes de acordar livremente os termos daquilo que assinam.
A primeira complica, esta descomplica. Uma corroía a confiança, esta devolve-a.
E sem confiança não há mercado de arrendamento que sobreviva, apenas casas vazias à espera de tempos menos incertos.
Proteger a pessoa, não congelar o imóvel
E os mais frágeis? Aparentemente a reforma não os atira para a rua. Mantém a proteção dos inquilinos com contratos anteriores a 1990, os idosos com mais de 65 anos, os incapacitados e os pobres com impossibilidade de suportar o valor de mercado das suas casas de sempre. Para estes, a renda só pode ser atualizada quando o rendimento anual do agregado ultrapassa os 64 mil euros. Um valor suficientemente alto para separar quem precisa de proteção de quem, tendo meios, beneficia de uma renda artificialmente baixa à custa de outro particular.
Esperemos que estejam a acertar no método da proteção. Em vez de continuar a delegar no senhorio privado o custo social de proteger o inquilino carenciado, cria um Fundo de Emergência para a Habitação, gerido pelo Estado em articulação com a Segurança Social, para apoiar quem perde a casa ou foge de violência doméstica, com atribuição automática em dez dias. É o Estado a assumir, enfim, a responsabilidade que Costa dizia, em 2005, estar indevidamente delegada nos proprietários. Protege-se quem precisa sem transferir o risco social para quem investe.
O inquilino não se protege congelando para sempre a renda de um imóvel alheio, protege-se com um apoio social direto do Estado quando dele precisa. A proteção recai sobre a pessoa, que é frágil, e não sobre o contrato.
O teste que falta
Será que esta passa no teste do algodão do próprio Sowell? Há razões para duvidar: o subsídio ao inquilino foi prometido em 2006, previsto em 2015, e nunca implementado. O Fundo de Emergência é a sua terceira encarnação. A Lei Cristas em 2012 quis descongelar mas o Mais Habitação em 2023 congelou para sempre. O pêndulo já oscilou tantas vezes que o próprio movimento se tornou o problema. Ninguém investe capital a trinta anos num regime que o próximo governo de ungidos pode reescrever por decreto.
Porque a confiança, que é a palavra que falta a todo o mercado de arrendamento português, não se cria com um diploma. Cria-se com uma década de regras estáveis.
Um diploma anuncia confiança; só o tempo a consolida.
Esta Lei merece ser aprovada, e depressa por ser coerente com a Liberdade entre as partes, o Estado de Direito e as Leis do Mercado: que os preços são informação, que a propriedade se respeita, e que a confiança entre quem oferece e quem procura vale mais do que todos os artigos que um legislador consiga escrever.
Quando o arrendamento for mais acessível que o crédito à habitação, saberemos que a Ordem Espontânea de Hayek está em movimento.
Que os ungidos nos deixem em paz, duma vez por todas.
¡Viva la Libertad, Carajo!